天蓝了 2008-8-6 20:30
验房手册
购房手册：“收房”要点
收房，是老百姓对房屋交付的通俗说法。他具体是指：开发商将符合合同约定的房屋实际交付购房消费者验收，消费者认可该房屋并接收的过程。消费者签了房屋买卖合同，决定买下精心挑选的商品房。到收房时，房屋验收中有以下问题需要特别关注：
一验手续
(一)要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异，应该查阅《商品房面积实测技术报告书》。
(二)要看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，此表是建设工程通过竣工验收的法律文件，也是房屋质量合格的证明文件。
(三)要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
二看实体商品房验收交接工作是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。购房者进行房屋验收时需仔细检查，主要可从以下几方面入手：
1、检查房屋有无裂缝首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角成45度或与横梁垂直，需要查明具体原因，再作判断。外墙抹灰层的龟裂，一般不影响结构安全。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
4、检查墙面、地面对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
5、检查卫生间、厨房地面是否做过处理看水是否能畅通无阻地排向水口。
6、检查门窗门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。
7、检查水通、电通每个房间的电灯开关都要打开试试；毛坯房一般会留有一个水龙头，要检查水是否接通。收房时要和物业管理处人员共同对水、电等计量表读数，并记录签认。
8、管道燃气、有线电视、电话、网络等配套设施对管道燃气、有线电视、电话、网络等配套设施要求开发商明确是否开通，什么时候可以办理分户开通手续。
如何选择好“管家”
物业管理公司是小区居民共同的“管家”，它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益，也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生，因此有必要了解以下内容：
一如何选择物业公司？
业主选择物业管理公司是在首次业主大会召开、并选举产生业主委员会后进行的，一般由业主委员会具体操作。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职，而公开招标、评标手续烦琐，委员们可以没有精力、时间；邀标、议标只要是有针对性地进行，效果也会是好的。
在选择合适的“管家”时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平以及所需物业服务的档次来选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的人员或者机构推荐企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当在邀标、议标前进行一番“明察暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的评价。
二物业管理公司的责任是什么？
物业管理服务应当保持公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
1、按照政府有关规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
2、在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
3、经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
4、发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
5、接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
6、做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账务；
7、每半年向业主委员会报送物业维修，更新费用的收支账目，接受审核；
8、定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
9、发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
10、按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
另外，物业管理企业还应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
验房程序：
一、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。
二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。
三、房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
四、交合理费用（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费
验房顺序：
一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
验房常用工具：
一、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯
三、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔
验房专用工具：
垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。
自己验房注意问题及简单操作方法：
1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复
4、 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。
5、验电：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
6、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。
8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。
9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
17、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）
18、卫生间：
A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
B:如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
19、暖气片：
A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖
验收毛坯房细查八个方面
在房地产市场中毛坯房目前依然占据着主角位置，虽然毛坯房在出售前大多已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，还需要对毛坯房的验收标准有所了解。有关专家建议消费者在验收毛坯房时需要对以下八个方面多加留意。
1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
2、公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
3、各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
入住前如何『驗房』
溫馨提示：選房源、談價格、入住裝修似乎已經成為購房者安家置業的慣性思維。盡管這『老三樣』已經讓購房者忙得焦頭爛額，但還有一個與購房者入住的後生活最為密切的工作卻始終?有被人們所關注，這就是入住前的『驗房』。特別是在毛坯房時代，當心儀的房屋完全暴露在自己的眼前，開發商就等著你簽字拿鑰匙的時候，細細檢驗一下自己的房子，以免杜絕未來那些『煩心』的不快，似乎顯得重要多了。為了能夠讓更多的消費者把好這道『驗房關』，記者搜集了一些資料，以便提醒購房者在辦理入住手續時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住後發現問題時開發商找借口推諉責任。
方法之一：大處著眼看『三項』
檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥室及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，?有裂縫最好，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沈降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側牆面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最後看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆面並且透到背後，表示該房存在危險?患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。
檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩子拴上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其傾斜程度。
檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之後，可在交房之前要求物業公司工作人員一同前往，把廚房、衛生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。
方法之二：細部勘查別嫌煩
看『備案』留『兩書』。新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建築；同時瑧玫介_發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。
門窗靈活嚴又亮。試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面1.5厘米。
門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。
輕敲各面聽空裂。牆面的抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到『空空』的聲音，就是各面層與牆(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沈悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
頂層住戶查滲雨。如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建築施工要求，所交工的房屋要麼經過兩場大雨的『考驗』，要麼施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。
陽臺裂縫危險大。一般而言，牆面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。
保溫不好牆滴水。冬天，房間裡的牆面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個牆面的保溫層肯定有問題。
大開龍頭查漏堵。上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
暖氣支管有坡度。暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高於連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
供暖管道要套管。供暖管道穿牆及穿過樓板應設套管(在管道與牆面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮後拱裂牆面和樓板。
拉閘斷電不可少。電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘後戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
保險插座護幼童。為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
衛生間插座規矩多。衛生間內的電源插座應是防潮插座?有防濺措施?衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應有插座 廚衛緊鄰通風道。廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利於異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。
開關接口拉一拉。檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。
測量層高是否達到要求。建築層高為2.8米，實際高度不能低於2.6米，層高3米的實際高度不能低於2.75米，住宅層高不能低於2.8米。
方法三：驗房還得學『維權』
在辦理入住手續時，應要求開發商提供該房產項目的竣工驗收備案表，?查看所購的房屋是否在該表的范圍內；購房人要仔細驗收房屋，確信?有質量問題再辦理入住手續；如果發現房屋有一般質量問題，應立即找開發商或建築商，要求其對有質量問題的地方予以書面確認?加蓋公章，在對方解決好該問題後再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，?索要書面憑證。如果發現是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發商提出解除合同並賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴解決，依據新的司法解釋，法院應當支持購房人的請求。
精裝修房屋如出現質量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發現問題，在辦理入住手續時，最好找一些專業人員查看，還要注意使用的裝修材料和當初合同約定的是否一致。在入住以後，如果出現質量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內，都可以找開發商解決。
對了，還有一點要特別提醒您，『驗房』時別忘了備好『驗房』工具：筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等。
商品房验收完全手册目录
一)验收新房的注意事项
二)具体详细讲解如下
三)关于验房常见问题的解答
1.怎样计算商品房套内建筑面积
2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？
3.检查房屋质量三环节
4.配套施工受阻不属不可抗力
5.开发商延期交房买家可延付尾款
6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙
7.住宅入住时，业主需要缴哪些费？标准是什么？
8.商品房出现质量问题怎么办？
9.什么是房屋的公共地方？
10.哪些项目不计入商品房的建筑面积范围
11.房屋面积多算了怎么办
12.购买的商品房面积不足怎么办？
13.什么是“八房五证二书”？
14.住户有哪些权利和义务？
15.物业管理收费有什么规定？
16.房屋售出后谁来维修？
四)戏谈新房的”风水”
五)业主散文
17. 验收如何把关
六）相关政府规定及商品房质量书
以下为正文 （二零零四年五月一日）
一)验收新房的注意事项
1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。
2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。
3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。
4、 可视、对讲系统是否正常。
5、 开关是否开关自如、插否有电（请使用电笔测试）。
6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件
7、 厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。
8、 操作台尺寸，流线是否符合使用。
9、 厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。
10、用尺将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。
这十条检查你都应仔细做到。验收如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。
二)具体详细讲解如下:
1招 看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招 卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，２４小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招 门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面１．５厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
4招 轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招 顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招 阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招 保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。
8招 大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
9招 暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差１％。
10招 供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面２－３厘米，地面为初装修的，应高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招 拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
12招 保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面３０厘米高的插座都必须带保险装置。
13招 卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
14招 厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
15招 开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用拉一拉，看是否虚设。返回顶部
三)关于验房常见问题的解答:
1.怎样计算商品房套内建筑面积
人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。
套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
一、套内使用面积的计算应符合下列规定：
(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；
(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；
(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。
二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积的计算：
(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；
(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。返回顶部
2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？
答：根据《上海市居住物业管理条例》第四十六条规定，新建商品住宅交付使用之前发生的物业管理费用应由住宅出售单位承担。所以只要你没有签房屋交接书，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你现在不用缴纳物业管理费
3.检查房屋质量三环节
签好质量条款验收 入住房屋注意保留证据
房屋质量是购房者最关心的问题之一。要避免房屋质量困扰，购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保留证据三个环节。
（一）签好质量条款。如今购房者购买的多是期房，签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问题，若合同里没有约定解决问题的具体办法，对购房人来说是非常不利的。因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。本市目前采用的预售合同示范文本里没有明确约定房屋质量问题的解决办法，只约定了保修责任和赔偿责任，对购房人来说很难解决实际问题，这使得签订质量补充条款就非常必要。购房者可和开发商约定，房屋交付时，若有质量问题，购房者有权延迟办理入住手续，并不承担违约责任；若出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息及赔偿相应损失。
（二）仔细验收房屋。办理交房入住手续时，购房者首先应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表，查看自己所购房屋是否在该表的范围内；开发商还应提供新建住宅质量保证书，保证书规定了房屋各部位的具体保修范围和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。其次，购房者只有在仔细验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单。最后，若购房者发现房屋有质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章，并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果房屋质量问题很严重，购房者可提出解除购房合同并要求赔偿。依据最高院日前出台的司法解释，法院会支持购房者的请求.
（三）注意保留证据。购房者实际入住后，如果出现质量问题，首先要分析该质量问题的性质，是房屋本身的质量问题，还是装修造成的问题。如果是装修造成的问题，购房者只能找装修公司维修，要求赔偿损失，与开发商无关。这种情况下，购房者一定要保管好当初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证。如果是房屋本身的质量问题，按照有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求维修，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认。若开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进行维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。维修完毕后，购房者可要求开发商承担全部的修复费用，赔偿因修复给自身造成的合理损失，包括花时间维修而造成的误工费。如果开发商拒绝承担维修费，购房者可向法院起诉。如果质量问题经多次维修仍不能有效解决，并影响到购房者的正常居住，那么可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。
天蓝了 2008-8-6 20:31
《自助式验房记录》
1． 房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？ 是□否□
2． 房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？ 是□否□
3．各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？是□否□
4． 如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？ 是□否□
5． 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□
6． 门与门框的各边之间是否平行？ 是□否□
7． 门插是否插入得太少？ 是□否□
8． 门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米） 是□否□
9． 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？ 是□否□
窗
10． 窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙） 是□否□
11． 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□
12． 窗与窗框各边之间是否平行？ 是□否□
13． 窗户玻璃是否完好？ 是□否□
14． 窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水） 是□否□
墙
15． 屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题） 是□否□
16． 承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患） 是□否□
17． 房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位） 是□否□
18． 墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？ 是□否□
19． 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？ 是□否□
20． 墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题） 是□否□
21． 山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？ 是□否□
22． 内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？ 是□否□
23． 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？ 是□否□
24． 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？ 是□否□
天花
25． 是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响） 是□否□
26． 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？ 是□否□
27． 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？ 是□否□
28． 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 是□否□
地面
29． 检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好） 是□否□
30． 看地板有无松动、爆裂、撞凹？ 是□否□
31． 木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 是□否□
32． 地板间隙是否太大？ 是□否□
33． 柚木地板有无大片黑色水渍？ 是□否□
34． 地脚线接口是否妥当，有无松动？ 是□否□
35． 用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？ 是□否□
卫生间
36． 坐厕下水是否顺畅？ 是□否□
37． 冲厕水箱是否有漏水声？ 是□否□
38． 浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层） 是□否□
39． 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ 是□否□
40． 浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察） 是□否□
41． 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□
42． 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 是□否□
43． 淋浴花洒安装是否过低？ 是□否□
厨房
44． 电、水、煤气表具是否齐全？ 是□否□
45． 电、水、煤气表的度数是否有零开始？ 是□否□
46． 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ 是□否□
47． 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？ 是□否□
48． 墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实） 是□否□
49． 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 是□否□
50． 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 是□否□
51． 您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过） 是□否□
52． 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□
53． 水池等是否有渗漏现象？ 是□否□
54． 厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 是□否□
水
55． 上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道） 是□否□
56． 是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表） 是□否□
57． 自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水） 是□否□
58． 供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质） 是□否□
电
59． 电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源） 是□否□
60． 户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？ 是□否□
61． 各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设） 是□否□
62． 是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2 元，而且还没有保障） 是□否□
63． 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 是□否□
64． 所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器） 是□否□
暖
65． 暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端） 是□否□
66． 供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板） 是□否□
67． 水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃） 是□否□
气
68． 燃气是否已经开通？ 是□否□
69． 煤气、热水器开关位置是否妥当？ 是□否□
管线
70． 燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范） 是□否□
71． 居室、客厅有否各种管线外露？ 是□否□ 隔音
72． 将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？ 是□否□ 精装修
73． 和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？ 是□否□
天蓝了 2008-8-6 20:32
我觉得这个挺好的，大伙一块分享一下，
到时也知道怎么个收法，别糊里糊糊就收下了！嘿嘿
xie0303 2008-8-7 14:08
回复 3# 的帖子
支持。。。
看得有点累哟。。。:loveliness:
远离 2008-8-7 14:20
好帖！
要是我4年前看到就好了，不过现在幸好没发现房子有什么大问题:，将就吧victory:
xie0303 2008-8-14 08:40
[size=4][color=darkred][b]验房程序：
一、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。 [/b][/color][/size]
[size=4][color=darkred][b]二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。
三、房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
四、交合理费用（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费 [/b][/color][/size]
[size=4][color=darkred][b] 验房顺序：
1 、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。[/b][/color][/size]
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